Росреестр в этом году планирует запустить новый сервис взаимодействия – универсальный адаптер, сообщил замглавы Управления стратегического развития и цифровой трансформации ведомства Николай Займенцев.

"Хотелось бы анонсировать один из сервисов, над которым мы сейчас работаем – так называемый универсальный адаптер взаимодействия", – сказал Займенцев на конференции "Ипотечное кредитование в России".

Он отметил, что сервис станет средой для обеспечения эффективного информационно-технологического взаимодействия. Он обеспечит транспортировку электронных пакетов документов в Росреестр, повысит качество принимаемых решений за счет формирования единого слоя исполнения бизнес-процессов.

Кроме того, можно будет скачать сформированные документы по результатам.

Свыше 1,6 тыс. дворовых территорий благоустроят в 2023 году в Москве, сообщил мэр города Сергей Собянин.

"Больше 1,6 тыс. дворовых территорий благоустроим в Москве в 2023 году", — написал Собянин в своем телеграм-канале.

По его словам, власти стремятся к тому, чтобы у москвичей "в шаговой доступности были возможности для занятий спортом, досуга с детьми и отдыха на озеленённых территориях".

В рамках работ по благоустройству планируется обновить детские и спортивные площадки, установить скамейки; обустроить газоны и клумбы, высадить деревья и кустарники; сделать дополнительное освещение — установить фонари и уличные торшеры с энергосберегающими лампами; обустроить удобную дорожно-тропиночную сеть и добавим парковочные места; использовать квартальный принцип, когда территория целого квартала комплексно обустраивается в едином стиле.

"Несмотря на единый стандарт благоустройства, каждый двор имеет свою тематику и концепцию и обустраивается с учётом пожеланий его жителей", — отметил мэр.

В 2022 году работы по благоустройству и текущему ремонту провели в 2 593 дворах, добавил Собянин.

ЦБ РФ по итогам публичного обсуждения доработает готовящее регулирование ипотеки, выдаваемой на приобретение новостроек, говорится в сообщении на сайте ЦБ.

Банк России в середине февраля опубликовал проект новой редакции нормативного акта, регулирующего макропруденциальные надбавки и расчет показателя долговой нагрузки (ПДН).

Проект корректирует отдельные нормы, связанные с ипотекой. В частности, предлагается ограничить рискованные практики ипотечного кредитования, предполагающие завышение стоимости жилья на первичном рынке. Кредитные организации будут обязаны применять надбавки к коэффициентам риска в отношении кредитов на жилье, приобретаемое по договору участия в долевом строительстве, в том числе в течение года после его ввода в эксплуатацию.

Ряд участников высказали опасения касательно технической сложности реализации такого нововведения. В связи с этим ранее предлагавшийся критерий дополнен новым. Банки смогут выбрать — считать год с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию или с даты оформления залога готового жилья по такому кредиту.

Перечень государственных программ поддержки ипотечного кредитования, при использовании которых могут не применяться надбавки к коэффициентам риска, дополнен льготной ипотекой. Также уточнены условия, при которых они не будут применяться. Так, предусмотрено поэтапное повышение требований к минимальному первоначальному взносу: с 1 июня 2023 года — 20%, с 1 января 2024 года — 30%.

Представители регулятора не раз публично выражали обеспокоенность ухудшением качества ипотеки и нерыночными схемами, которые используют банки и застройщики при выдаче ипотеки.

В частности, ЦБ принял решение пресечь практику выдач ипотеки от застройщика по околонулевым ставкам. Экстремально низкие ставки по программам льготной ипотеки от застройщика достигаются за счет завышения стоимости квартиры (на 20-30% выше, чем если бы клиент покупал ее за наличные) и выплаты застройщиком банку этой разницы в составе комиссии для компенсации его выпадающих доходов, а также использования субсидируемой ставки от государства. Комиссия застройщика может быть выше, если он даст реальную субсидию от себя, но большая часть комиссии оплачивается самим покупателем. Иными словами, основная нагрузка все равно ложится на клиента, просто не в форме процентов, а в виде переплаты за квартиру, которая отражается в увеличении размера кредита, отмечал ЦБ.

Если у вас есть квартира, но вы в ней не живете, то можно сделать ее источником пассивного дохода. Ее можно сдавать, как постоянно, так и посуточно. Но одно дело, когда собственник проживает в том же городе. И совершенно другое, когда недвижимость расположена далеко.

Удаленная сдача проблематична. Если вы живете в другом регионе или стране, контролировать ситуацию сложно. Приехать по первому зову не получится, да и такие поездки приводят к лишним финансовым тратам. Но если вы хотите сдавать квартиру, нужно будет подписать договор с квартиросъемщиком, следить за состоянием жилья, решать возникающие проблемы.

Многие боятся возникающих проблем и не хотят брать на себя дополнительные обязанности и отказываются от идеи сдачи жилья вовсе. Но и это не лучшее решение.

Причин для этого несколько:

• вам все равно придется нести некоторые расходы. От коммунальных платежей никто не освобождает, налоги также остаются в зоне вашей ответственности;
• во время вашего отсутствия никто не приглядывает за квадратными метрами. Вас могут залить, что-то может выйти из строя, прорваться, сломаться. Жильцы же будут решать текущие проблемы и поддерживать нормальное состояние помещения;
• пока в квартире никого нет, она может вызвать интерес со стороны криминальных элементов. Возможны кражи, а иногда самовольное заселение. Бывают и такие случаи, что преступники ломают замок, вставляют свой и сдают комнаты нелегалам.

Таким образом, получается, что пускать все на самотек не стоит. Это может стать не только причиной лишних материальных вложений, но и неожиданных проблем. Поэтому нужно понять, как оформить аренду удаленно.

Действуем через посредника

Итак, если вы живете далеко, логично передать вопрос управления в другие руки. Для этого нужен некий посредник, который будет действовать от вашего лица. На человека, которому вы доверите эти функции, нужно будет оформить доверенность. Это может быть не только близкий друг или родственник, взять на себя эти функции может юрист или риелтор.

В документе нужно четко прописать, какими конкретно полномочиями обладает выбранное лицо. Обычно это поиск арендаторов, подписание договора с ними от вашего имени, контроль состояния жилья, взимание платы и т.д.

Это рабочий вариант. Где бы ни находился собственник, он может получать пассивный доход со сдачи в аренду недвижимости. Достоинства такого решения понятны: состояние имущества будет контролироваться, вы будете получать деньги, не придется оплачивать счета лично.

Но у каждой монеты есть и обратная сторона. Проблема в честности посредника. Собственник не может лично увидеть, что происходит, каких людей поселил посредник на жилплощадь. Дистанционно полный контроль невозможен, поэтому важно довериться правильному человеку. Кроме этого, даже полное доверие не гарантирует отсутствие проблем, поэтому участие собственника неизбежно. К примеру, вы можете сами вести переговоры с квартиросъемщиками. Современные технологии видеосвязи это позволяют. Skype или WhatsApp могут быть полезны. Также можно просить у квартирантов фото или видео отчеты. Чеки на оплату коммуналки они также могут отправлять вам. Можно и самостоятельно оплачивать счета через интернет, тогда никаких долгов за коммунальные услуги не появится.

Еще один момент – отсутствие доверия со стороны арендатора. Когда он увидит, что договор будет подписан не с собственником, а с доверенным лицом, он может отказаться от сделки. И это объяснимо. Отозвать доверенность несложно, при этом если подписать соглашение после отзыва, оно откажется недействительным. Поэтому можно отказаться в ситуации, когда ты заключил договор, заплатил задаток, но при этом оказался вне закона. Нередко мошенники работают по этой схеме, подделывая доверенность и сдавая чужую жилплощадь. Эти сомнительные схемы приводят к недоверию со стороны арендаторов.

Посредники не всегда добросовестно относятся к контролю за состоянием квартиры. Это частая проблема не потому, что человек хочет вас обмануть, просто это не его собственность, поэтому он относится к ней спокойней, не всегда обращая внимания на проблемы.

В итоге владелец квартиры в один момент столкнется с понесенным ущербом. В этом случае придется подавать иск против посредника и выставлять ему счет на компенсацию стоимости ремонта.

Но здесь есть сложность: владельцу нужно будет доказать, что до того, как права управления имуществом были переданы стороннему лицу, оно находилось в другом состоянии. Это нужно будет решать в суде. Кроме того, через суд придется устанавливать долю ответственности каждого в сложившейся ситуации. Это может растянуться на долгий срок и повлечь за собой судебные издержки.

Еще один пункт: некоторые разногласия относительно того, может ли доверенность выступать основным документом назначения ответственности доверенному лицу за квартиру. Иногда в суде принимается решение, что на основании этого соглашения между посредником и владельцем жилплощади можно построить взаимоотношения. Также в судебной практике есть случаи, когда утверждается, что для построения отношений требуется заключение договора управления квартирой. Если его нет, суд не сможет принять положительное решение в сторону собственника, поэтому возмещать ущерб никто не будет.

С учетом описанного собственники осознают, что работать через посредника удаленно выгодное решение, но рискованное. Поэтому чтобы человек действовал от вашего имени, нужно оформить доверенность, но одного этого документа недостаточно. Эксперты советуют добавить ещё один – договор управления. Его правильное оформление – ваша страховка рисков.

Что такое договор управления?

Документ подписывается с риэлторской компанией или частным агентом, они будут следить за жильем, искать арендаторов, подписывать с ними соглашения, брать плату за проживание. Также одним из пунктов договора может быть выполнение текущего ремонта, оплата услуг ЖКХ, генеральная уборка. Набор этих пунктов индивидуален.

Схема следующая:

• есть некий человек, собственник недвижимости. Сам он при этом постоянно проживает в другом городе или государстве. Соответственно, заниматься вопросами аренды ему неудобно;
• один раз он приезжает для того, чтобы оформить отношения с доверенным лицом. Если у посредника будет доверенность с правом подписания договора, этого будет достаточно, чтобы оформить документ в отсутствии собственника;
• доверенность оформляется в любом случае, так как дальше доверенному лицу придется подписывать соглашения от имени владельца;
• в договоре должны быть четко прописаны условия сотрудничества, права и обязанности взаимодействующих сторон. Только при заключении соглашения у риелтора появляется право искать жильцов, подписывать с ними документы сотрудничества, проверять квартиру, снимать показания счетчиков и т.д. Также, согласно этому договору, посредник может официально нанимать обслуживающие службы: клинеров (актуально при сдаче посуточно), сантехников, электриков и так далее;
• в договоре могут быть прописаны и условия проведения ремонта. Это встречается редко, но все же такую задачу также можно поставить перед агентом;
• доверенное лицо отслеживает поступление оплаты на счет собственника за проживание в его недвижимости. Часто переводами занимается именно этот человек, за свои услуги он удерживает определенный процент;
• риелтор следит за оплатой коммунальных услуг. В его задачи входит отсутствие задолженностей по платежам;
• обязательно застрахуйте квартиру и имущество от порчи и повреждений (благо программ страхования сейчас предлагается множество).

Эти нюансы должны быть прописаны в договоре. Там можно указать, с какой частотой будут поступать деньги на счет, как агент может контролировать квартиросъемщиков, как будет отчитываться перед хозяином жилой площади и другие нюансы. Важно предусмотреть основные пункты, чтобы потом не возникало противоречий.

Договор управления. Какие нюансы стоит учесть?

Соглашение о доверительном управлении – документ, который позволяет удаленно управлять делами из другого города. Но чтобы он работал, нужно правильно его составить. Основное правило – полное соответствие законодательству. Чтобы не нарушать никаких законов, а также избежать дальнейших проблем, нужно обратиться за помощью к юристу. Это гарантирует защиту ваших интересов.

Второй пункт – заверение договора у нотариуса. Если вдруг возникнет спорная ситуация, в этом случае больше шансов разрешить спор. Далее – регистрация в Росреестре. Чтобы обратиться в ведомство, нужно составить акт приема-передачи квартиры. После этого у вас на руках будет документальное подтверждение состояния жилья на момент его передачи посреднику. В этом случае, если жилплощади будет нанесен урон, доказать этот факт, а также возместить ущерб будет просто.

Наличие договора не отменяет необходимость составления доверенности. То есть потребуются оба этих документа. Без доверенности посредник не сможет подписать соглашения с будущими жильцами, а также не сможет выполнять другие функции, связанные с недвижимостью.

Оплата налогов

Если владелец проживает на территории РФ, то в плане налогов для него ничего не меняется, для нерезидентов НДФЛ выше, но отчисления все равно будут направлены в пользу государства. Итак, получение дохода с недвижимости влечет за собой обязанность платить налог. Чтобы оптимизировать налогообложение, можно пойти двумя путями:

• оформить ИП. В этом случае можно платить или 6% от оборота, или же 15%, но уже от чистой прибыли. Во втором случае из доходов вы можете вычесть такие расходы, как квартплата, текущий ремонт, капитальный ремонт и даже услуги клининговых компаний. Если выбрать первый вариант, то платить придется со всего совокупного дохода. То есть все деньги, которые будете получать от квартиросъемщиков, будут поступать на расчетный счет, налоговая будет оценивать доходы по состоянию этого счета;
• оформить самозанятость. В этом случае доход будете указывать сами. Налоги платятся в объеме 4%, если деньги поступают от физических лиц, и 6% в случае поступления прибыли от юридических лиц. В случае с самозанятостью нельзя иметь наемных работников.

Внимание! В расходы не удастся записать плату за услуги посредника.

Как удаленно контролировать жилплощадь?

Жить далеко от своей недвижимости и заставить ее работать на вас – идея привлекательная. Для того, чтобы получать деньги, собственник ничего, по сути, не делает. Но опасность, что с жилплощадью что-то произойдет остается. Мелкие кражи, испорченный ремонт, сломанная бытовая техника или мебель, конфликты с соседями – эти моменты решить на расстоянии не получится. Чтобы их избежать, нужно постоянно держать ситуацию под контролем. Для этого следует выполнить несколько действий:

• нанять посредника, который будет работать от вашего лица;
• заключить с ним договор управления, в котором детально прописать обязанности сторон, чтобы застраховать себя от неприятных неожиданностей;
• самостоятельно проводить собеседования с жильцами по видеосвязи;
• застраховать имущество и квартиру от нанесения повреждений и ущерба;
• получение страховой суммы, которая будет служить буфером для погашения расходов в случае причинения ущерба. Если сумма страховки останется у собственника, она будет считаться доходом и будет облагаться налогом;
• установить камеры видеонаблюдения в подъезде, чтобы контролировать, кто приходит в ваше жилье;
• видео и фотоотчеты, которые могут высылать вам квартиранты;
• отчеты о погашении коммунальных платежей, сохранение платежных документов;
• составление акта сдачи-приемки, который позволит задокументировать состояние недвижимости на момент передачи посреднику;
• составление договора найма жилья с подробным описанием ответственности сторон;
• поддержания связи с другими жильцами подъезда.

Дистанционно предоставлять услуги аренды возможно. Делегирование полномочий – реальная задача, если найти хорошего посредника. Но расслабиться вряд ли получится. Контроль за ситуацией необходим. А также необходимо грамотное составление документов, которое обезопасит вас в случае непредвиденных обстоятельств.

Стоит понимать, что слишком жесткий контроль может напугать квартиросъемщиков. Фотосъемка и видеосъемка – не самые приятные моменты, которые могут не понравиться людям. Поэтому при составлении договора необходимо эти пункты обговаривать заранее. Нужно сразу подготовиться к тому, что не все согласятся на такие условия, некоторые откажутся от съема недвижимости.

Вывод такой: чтобы сдавать недвижимость издалека, нужно изучить законодательство, правильно составить договор и найти человека, которому можно доверять в профессиональном плане.

Сезонность играет большую роль во многих сферах жизни. Однозначно влияет она и на рынок недвижимости. Если это учитывать, можно приобрести жилье выгодно. Когда лучше покупать квартиру, а когда продавать?

Сезонность цены – следствие активности на рынке. Весной и осенью наблюдается рост, а летом и зимой, особенно после нового года, спад. Лучшим для совершения сделок считается деловой сезон, который длится с сентября по май. Внутри него наиболее удачным временем считаются весна и осень. В этот момент жилье продается и покупается интенсивней.

Рост и спад активности в течение года

Рассмотрим интенсивность продаж недвижимости в течение года. С 1 по 20 января на рынке наступает тишина. Продавцы не выставляют новые объекты, покупатели не ищут жилье. Всему виной новогодние праздники, в которые многие устраивают себе небольшой отпуск, уезжают из города. Кроме того, денежные средства направляются на организацию торжества, покупку подарков. Иногда в этот период некоторые агентства недвижимости в полном составе уходят в отпуск.

Ближе к концу месяца появляются новые предложения, вместе с этим растет и спрос. Цены при этом остаются высокими. Причина в том, что они еще не успевают опуститься после предновогодней суеты. В ситуации, когда предложение ограничено, это оправданно. Рынок прощупывает направление на новый сезон, определяет тенденции.

Так как покупательская способность в начале года невысока, то самым популярным видом недвижимости становятся недорогие объекты, которые относятся к классу эконом. Ближе к началу весны спрос начинает расти, превышая предложение, что становится стимулом для подорожания.

К середине весны предложений становится все больше, и цена при этом не спешит падать. Она идет вверх примерно до середины апреля. Так как лето – самая активная пора для ремонта, покупатели весной готовы брать квартиры без отделки.

Май – пик по количеству сделок по улучшению жилищных условий и расширению. В это время семьи с детьми нацелены на то, чтобы начать решать проблемы, связанные с покупкой и продажей недвижимости, чтобы до начала следующего учебного года закрыть вопрос с квартирой.

До начала лета включается спрос на элитную недвижимость. Его поймать тяжелее всего, так как в праздники, каникулы или сезон отпусков он отсутствует вовсе. Кроме периода конец апреля–начало сентября, жилье такого уровня продается еще с сентября по первую декаду декабря.

Если реализовать нужно объект бизнес-класса, нужно успеть до майских праздников, так как такие сделки стараются закрыть до длинных выходных. Покупатели из этого сегмента на майских праздниках часто отправляются в отпуск, поэтому закрывают до 1 числа все серьезные дела.

1-10 мая еще один период тишины на рынке. И покупатели, и продавцы открывают дачный сезон и жарят шашлык, они не заинтересованы в покупке или продаже. После майских многие пытаются наверстать упущенное, но ближе к концу месяца снова наблюдается спад. Он вызван тем, что многие продавцы и покупатели озабочены экзаменами детей, их поступлением в ВУЗ, выпускными и т.д.

В июне «детский вопрос» продолжает стоять остро. Кто-то поступает, кого-то нужно срочно отправить на отдых, кто-то едет на отдых вместе с детьми. В целом в этот период квартиры и другие объекты дешевеют. Причина в том, что никто не хочет тратить много времени на решение серьезных вопросов и оформление документов. Одни хотят быстрее продать, другие – быстрее купить. При этом продавцы готовы к торгу.

В июле спрос возрождается. Многие из тех, кто опасается роста стоимости в сентябре, стараются заключить сделку. Летом выгоднее идти на одновременную продажу старого и покупку нового объекта. Ждать конца лета не стоит, так как после возвращения из отпуска многие решают заняться сделками с недвижимостью, чтобы успеть до момента повышения стоимости. И как только начинает расти спрос, сделок становится больше, стоимость естественным образом начинает ползти вверх.

Несмотря на то, что квартиры и дома становятся дороже день ото дня, спрос не падает. Предложений становится больше. Активность сохраняется до середины декабря, когда ажиотаж из жилищного переходит в предновогодний. Цены достигают своего пика к концу октября и держатся почти месяц. Основная причина – и покупатели, и продавцы хотят завершить дела до новогодних праздников.

Описанное выше касается квартир, с загородными домами, дачами, участками картина несколько иная. Продавать их можно только тогда, когда земля не покрыта снегом. Как только на землю ложится снежный покров, оценить рельеф участка, особенности строительства на нем, подъезд к дому, состояние грунта и другие важные для загородного коттеджа факторы не удастся.

Есть общие тенденции на рынке, но запомните одно: ожидать предсказуемости от него не стоит, поэтому если нужно что-то срочно купить или продать, лучше это делать в тот момент, когда наступила такая потребность, а не ждать скидок, так как может сложиться противоположная ситуация.

Прогнозы на 2023 год

Последние два года рынок недвижимости постоянно шел вверх, стоимость росла, но в прошлом году тенденция изменилась. Что ждать от наступившего 2023? Стоит обратиться к прогнозам экспертов.

Среди главных факторов давление на рынок они выделяют:

• ключевую ставку Центробанка;
• обстановку в стране. Берутся в расчет и политические, и социальные аспекты;
• количество и качество предложений;
• спрос.

Экономисты предполагают, что в феврале Центральный банк поднимет ключевую ставку. Для россиян это будет означать подорожание ипотеки. По статистике, в Москве около 70% недвижимости приобретается с использованием заемных средств, поэтому рост ключевой ставки может вызвать падение спроса.

Статистические данные об использовании ипотечных средств объясняют и второй фактор давления на рынок. Понятно, что для того, чтобы взять деньги у банка, человек должен быть уверен в доходе и стабильности работы на несколько лет вперед. Поэтому при нестабильной социальной или политической обстановке объем займов резко падает.

Естественно выглядела бы ситуация, когда сокращение спроса уронит и цены на недвижимость. Но стоимость будет поддерживаться за счет сокращения предложений. В основном это касается новостроек, сегодня застройщики сокращают поток нового жилья на рынке, поэтому резкого падения цены быть не может.

Тем не менее тренд на снижение вероятен. Если никаких новых стабилизирующих рынок факторов не появится, стоимость будет постепенно сокращаться. Но процесс этот будет постепенным, не более процента в месяц.

Как подготовить недвижимость к продаже

Ни один риелтор не скажет, что станет последней каплей в решении клиента о покупке. Кому-то важно, чтобы в жилье не пришлось вкладывать дополнительные средства. Они выбирают квартиры с ремонтом. Другие, наоборот, хотят переделать все под себя. Для них гораздо важнее, чтобы стоимость была приемлемая, и остались деньги на ремонт.

Если вы надумали продавать жилье во вторичном фонде, спешить с обновлением отделки не стоит. Особенно когда такое мероприятие может дорого обойтись. Нужно, чтобы в помещении было чисто, приятно пахло, не было хлама.

Перед тем, как сделать фото, важно все убрать, а также по возможности вывезти из квартиры мебель и технику, которую вы в итоге собираетесь забрать. Если что-то оставляете, информацию стоит выложить в объявлении. Пятна от протечек на потолке лучше убрать. Обветшавшие обои заменить недорогими, но свежими. Чем приятнее будет выглядеть жилье, тем быстрее его купят.

Еще один важный момент подготовки – пакет документов. Если с вами можно быстро выйти на сделку, покупателю будет удобней. Чтобы быть более подкованным с юридической точки зрения, лучше оформлять сделку через агентство недвижимости, это позволит избежать большинства ошибок и получить советы и рекомендации по быстрой продаже.